רישום זכויות נדל”ן בגאורגיה
כאשר קונים נדל”ן בין אם מדובר על נדל”ן בארץ או בחו”ל השאלה הראשונה והכי חשובה שיש לברר היא האם הזכויות בנדל”ן נרשמות על שמך.
כיוון שמשרדנו נתקל בשאלות רבות הקשורות לרישום נכסים בגאורגיה החלטנו לעשות סדר לקהל הרחב ולתת תשובות לכל השאלות בצורה מסודרת.
אז השאלה הראשונה היא האם יש מערך/מוסד ממשלתי לרישום נדל”ן בגאורגיה?
קודם כל נתחיל מהעובדה שבגאורגיה כמו גם בארץ יש טאבו, המקרקעין והנדל”ן בגאורגיה מחולק לפי גוש חלקה ותת חלקה שם קוראים לזה ” קאדאסטרה קוד”.
לפי ה”קאדאסטרה קוד” ניתן לברר את כל המידע המשפטי עבור אותו נכס ו/או אדמה כגון: בעלויות, עיקולים, היטלים וכדומה.
לכן לפני שבכלל מבצעים עסקה בין אם הנכם רוכשים דירה, בניין, אדמה יש תמיד לבדוק את נסח הטאבו מול הטאבו בגאורגיה וכך תוכלו לקבל לפחות מידע משפטי ראשוני ולהבין האם בכלל רלוונטי להמשיך עם העסקה.
אז לאחר שבדקתם את הנסח טאבו של הנכס אותו אתם מעוניינים לקנות, למדתם את הסכם המכר וחתמתם הגעתם לשלב שבו הנכם חייבים לרשום את הזכויות בנכס על שמכם וכאן נשאלת השאלה הבאה
איך אני רושם נכס על שמי בגאורגיה?
נעשה הבחנה בין רכישה מקבלן לבין רכישה מאדם פרטי ו/או חברה.
כאשר הנכם רוכשים נכס מקבלן ככלל בעסקאות כאלה יהיו שתי פעולות של רישום זכויות הראשונה רישום הערת אזהרה, בגאורגיה כמו גם בארץ ניתן לרשום הערת אזהרה על הנכס ופירוש הדבר שבנסח טאבו יהיה כתוב שאתם הבעלים העתידיים בנכס, רישום הערת אזהרה בדרך כלל מתבצעת לאחר תשלום של אחוז מסוים משווי העסקה (בהתאם לתנאי הסכם המכר) לאחר שהתשלום בוצע נציג של הקבלן והנכם או מי מטעמכם שיש בידו יפוי כוח נוטריוני ניגשים לטאבו פיזית ומבצעים פעולה של רישום הערת אזהרה. לאחר מכן בסיום העסקה ובשלב קבלת המפתח הנכם תבצעו עם הנציג של הקבלן רישום העברת בעלות באותה הדרך.
כאשר הנכם רוכשים נכס מאדם פרטי ו/או חברה סדר הפעולות מתבצע באופן הבא: הנכם בונים הסכם מכר לומדים אותו מראש, מגיעים לגאורגיה או שולחים מי מטעמכם עם יפוי כוח נוטריוני חותמים על הסכם המכר משלמים עבור הנכס ומגישים בקשה לרישום העברת בעלות באותו היום. כלומר בונים הסכם מכר חותמים עליו המוכר והקונה ניגשים ביחד לטאבו ומגישים בקשה להעברת זכויות. מדובר בעסקאות מאוד מהירות דבר שלא קיים בישראל.
זמנים ועלויות:
כל פעולת רישום שמתבצעת בטאבו ניתן לבצעה באופן מהיר תוך כמה שעות והאגרה תהיה יותר גבוהה ( באזור ה 300 לארי, מטבע גאורגי).
או שניתן לבחור בהליך ארוך אשר לוקח עד ארבעה ימי עסקים ועלות האגרה היא כ 80 לארי (מטבע גאורגי)
האגרות נתונות לשינוי.
כך או כך כל פעולה מתבצעת הרבה יותר מהר מאשר בישראל וללא בירוקרטיה מיותרת.
איך אני יודע שהנכס נרשם על שמי בגאורגיה?
אחריי שהגשתם בקשה לרישום פעולה כזו או אחרת הנכם יכולים לקבל במקום אישור רישום או שהנכם יכולים להיכנס לאתר הטאבו ולפי ה”קאדאסטרה קוד” להוציא נסח טאבו עדכני בה תראו כבר את הרישום שביצעתם.
האם ניתן לרשום זכויות בנכס על שמי בגאורגיה גם אם אני תושב חו”ל ?
בהחלט נרשמים זכויות בנכס גם לתושבי חו”ל אבל לא לכל עסקה וכאן אנחנו רוצים לעשות לכם סדר
עסקאות של נדל”ן בנוי כגון: דירות, בניינים,בתים פרטיים, בנייה מסחרית וכדומה יירשמו על שם הבעלים גם אם הבעלים/הקונה הוא תושב חו”ל.
לעומת זאת עסקאות מקרקעין /אדמות לא ייבצעו כלל עם תושבים זרים כאשר מדובר באדמות חקלאיות, החוק בגאורגיה אוסר מכירת אדמות חקלאיות לתושבים זרים, עסקאות אלה שונות בתכלית מכל עסקה אחרת. הן כן ניתנות לביצוע אך מדובר בהליך שינוי סטטוס שיש לעשות לאדמות אלה ולכן מדובר בעסקאות מורכבות שיש לדעת לבצען.
והשאלה הכי נפוצה שמרדנו נתקל היא “למה אני צריך בכלל עורך דין מטעמי שייתן לי ייצוג בגאורגיה?
הנה דוגמא למקרה שמשרדי טיפל בו, פנה אלינו לקוח שקנה דירה בגאורגיה דרך חברת שיווק ישראלית אשר שיווקה פרויקט של קבלן מקומי, הלקוח שילם את תשלומי הדירה לחברת השיווק שהבטיחה כי תטפל בהעברות הכספים לקבלן בגאורגיה.
לימים הלקוח שלנו קיבל מכתב מהקבלן ובו נאמר שהסכם המכר מבוטל עקב הפרת תשלומים עבור הדירה והקבלן אף כונס אותו ב 20% פיצוי משווי הדירה בהתאם לתנאי הסכם המכר.
הלקוח שלנו היה המום ופנה למשרדנו, לאחר שעשינו את כל הבדיקות ופנינו לקבלן גילינו כ הקבלן כלל לא קיבל כספים על חשבון הדירה ולא נרשמה הערת אזהרה ללקוח שלנו, כמובן שטיפלנו בדבר והצלחנו להציל את העסקה ללא כל פיצוי.
מקרה נוסף בו לקוח אחר קנה דירה מחברת שיווק ישראלית אשר שיווקה פרויקט מקומי, פנה אלינו על מנת שנעשה את כל הבדיקות הרלוונטיות וגילינו כי על הפרויקט יש צו אשר אוסר מכירה ו/או כל פעולה בפרויקט וככל הנראה מדובר בקבלן לפני פשיטת רגל.
לכן חושב ביותר לפניי כל עסקה לפנות לעורך דין שמתמחה בגאורגיה ובעסקאות נדל”ן שם ויכול לבצע עבורכם את הבדיקות הרלוונטיות ולהעניק רשת ביטחון לעסקה. משרדי מתמחה בעסקאות נדל”ן בגאורגיה מזה 5 שנים ואנחנו מעניקים למשקיע ייצוג וליווי משפטי מלא בכל עסקת נדל”ן גם המורכבת ביותר.
מחירי דירות בגאורגיה בשנת-2023
